Eine smarte Immobilienfinanzierung schlägt eine gute Finanzierungskondition

Die Zinsen sind auf niedrigem Niveau. Der Herzenswunsch des eigenen Heims oder der Ruf nach einer Kapitalanlage als Ersatz für festverzinsliche Wertpapiere führen zu einem Run auf Finanzierungen. Aber was ist richtig? Reicht ein einfacher Quickcheck der Konditionen mittels eines Onlinevergleiches zum Abschluss eines Kreditvertrages?

Aus über 20 Jahren Erfahrung und aktuellen Beispielen kann ich sagen: Nein! Wenn denn der Käufer zu einem Quickcheck überhaupt alle wichtigen Angaben gemacht hat oder wusste, was er denn alles zu erfassen hat, dann kann es nur eine erste Orientierung sein.

 

Wichtig sind in einer Gesamtbetrachtung die Finanzierungskonzeption. Vielleicht weniger bei einem Kauf eines Bestandsobjektes, aber definitiv bei einem Neubau. Da kann eine Finanzierung am Ende viel teurer werden, als man vorn gedacht hat. Als Berater prüfe ich im Rahmen meiner Tätigkeit folgende Dinge:

– Ermittlung und Bewertung von Einnahmen und Ausgaben
– Ermittlung und Bewertung von Verbindlichkeiten und Vermögen
– Ermittlung der maximalen Kreditaufnahme
– Prüfung der Sinnhaftigkeit von möglichen Finanzierungsbausteinen:
Annuitätendarlehen, Bauspardarlehn, Darlehn gegen Tilgungsaussetzung, Förderdarlehn des Bundes (KFW), Förderdarlehn des Landes, Wohn-Riester-Darlehn und neu, das Baukindergeld.

 

Da auch die Banken sehr unterschiedliche Sicht auf Angaben zum anfänglichen Effektivzinssatz haben und Produktlieferanten lieber den Kunden und Bauherrn passend zum Produkt machen, reicht ein einfacher Vergleich von Konditionen, deren Inhalt unterschiedlich sein können, nicht aus.

In der letzten Woche hatte ich gerade folgenden Fall: Bauherr möchte ein EFH bauen lassen mit Einliegerwohnung für die liebe Oma. Miete soll die Dame auch zahlen. Der Bauherr ließ sich ein Angebot eines Vermögensberaters der DVAG machen. Die gewünschte Summe des Bauherrn komplett über einen Badenia Bausparvertrag mit Vorfinanzierung zu finanzieren. Unabhängig davon, ob die Zinskondition gut oder weniger gut ist, so wurden die Gesamtkosten und Eigenkapital falsch ermittelt. Das würde zu einem anderen Beleihungsauslauf führen oder hier, zu einer Nachfinanzierung. Dann wurde der Vorgang der Einliegerwohnung überhaupt nicht betrachtet. Wenn der Bauherr die Option nutzen kann, die Schuldzinsen hierfür steuerlich in Abzug zu bringen, dann muss er Voraussetzungen erfüllen. Das klärt man im Vorhinein, bevor diese Option nicht mehr genutzt werden kann.

Dieser Vorgang zeigte wieder einmal, dass eine Überprüfung einer Finanzierung vor Kaufverträgen oder Werkverträgen mit Bauträgern wichtig ist. Danach richtet man die Konzeption der einzelnen Darlehnsbestandteile aus. Das kann schnell einen fünfstelligen Betrag einsparen im Rahmen der Finanzierungskosten. Aber billig oder günstig und keine Kosten für eine Beratungsleistung aufzuwenden lockt.

Hierzu ein passendes Zitat aus dem 20. Jdt. :

„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen kann und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Menschen. Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen.
Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann. Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen. JOHN RUSKIN, engl. Sozialreformer (1819-1900)

Leider hat aber nicht jeder Bauherr zu viel Geld. Eine gute Beratung zu bezahlen wird sich am Ende immer auszahlen!